Hypotéka na stavbu a rekonstrukci: co dělat, když peníze nestačí

Máte domluvenou hypotéku na stavbu domu, stavba běží, a mezitím se zvedly ceny materiálu tak, že vám na vybavení už nezbude nic. Nebo řešíte rekonstrukci bytu a v půlce zjistíte, že rozpočet nesedí o dvě stě tisíc. Tohle je situace, do které se za posledních pár let dostala spousta rodin, a právě o ní jsem si povídala s hypoteční specialistkou Lenkou Rosochovou v jednom z rozhovorů s profíky.

Lenka se hypotékám věnovala v době natáčení už třináctým rokem a spolupracovala se všemi bankami i stavebními spořitelnami na trhu, takže má srovnání, které jedna banka nikdy nedá. Rozhovor jsme natáčely v září 2021, což je poznat hlavně na číslech, a proto jsem k němu doplnila aktuální údaje, aby vám text posloužil i dnes.

Hypotéku technicky navýšit nejde, řeší se to jinak

První věc, která mě v rozhovoru překvapila: už schválenou hypotéku vám banka jen tak nezvedne o půl milionu. Technicky to nefunguje jako navýšení, ale jako nový nebo přefinancovaný úvěr, kdy se to, co jste si už půjčili, spojí dohromady s tím, co potřebujete navíc. Podle Lenky banky v téhle situaci vycházely klientům vstříc a uměly to vyřešit i bez sankcí za předčasné ukončení, pokud se s nimi člověk domluví včas.

Takže první krok je oslovit svoji banku, ne se v tichosti zadlužovat spotřebitelským úvěrem s podstatně horší sazbou.

Háček je v příjmech a v odhadu

Na vyšší částku musíte znovu doložit příjmy. Pokud jste hypotéku dostali na hraně toho, co jste unesli, a příjem se od té doby nezvedl, na vyšší částku nemusíte dosáhnout. K tomu se často přidává druhá věc, a to odhad nemovitosti. Pokud je starý dva tři roky, banka může chtít nový, protože z toho původního už vyšší úvěr nevyjde.

Kolik času tím ztratíte

Lenka to shrnula docela příjemně: ověření příjmů jsou dva až tři pracovní dny, nový odhad tak týden až deset dnů, takže do čtrnácti dnů by se to mělo dát zvládnout. Čtrnáct dnů se s partou na stavbě dá ustát, tři měsíce už ne, takže se vyplatí banku oslovit dřív, než se stavba zastaví.

Co se od natáčení změnilo: sazby a pravidla

Tady je potřeba být poctivá, protože rozhovor je z podzimu 2021 a čísla v něm dnes už neplatí. Lenka tehdy uváděla běžné sazby kolem tří procent a odhadovala, že by se růst mohl zastavit někde kolem tří a půl procenta a že na pět procent se trh nedostane. Skutečnost dopadla jinak. Průměrná nabídková sazba vyšplhala podle Fincentrum Hypoindexu na 6,34 procenta v prosinci 2022 a podle Swiss Life Hypoindexu na 6,37 procenta v únoru 2023.

Dnes jsme někde mezi tím. Swiss Life Hypoindex uvádí za srpen 2026 průměrnou nabídkovou sazbu 5,42 procenta, což je nejvíc za poslední dva roky, a modelová hypotéka 3,5 milionu na pětadvacet let vychází na splátku zhruba 21 300 korun měsíčně. Beru to jako připomínku, že prognózám sazeb se nedá věřit ani od profíka, a plánovat se proto vyplatí s rezervou.

Změnila se i pravidla. U hypoték na vlastní bydlení platí limit LTV, tedy podílu úvěru k hodnotě nemovitosti, ve výši 80 procent, a 90 procent pro žadatele do 36 let. Ukazatele DTI a DSTI má Česká národní banka pro běžné hypotéky deaktivované. Od 1. dubna 2026 ale ČNB doporučila přísnější podmínky u investičních hypoték, tedy na třetí a další nemovitost nebo na nemovitost k pronájmu, kde je LTV 70 procent a DTI 7.

Hypotéka a plánované miminko

Tuhle otázku položila v živém vysílání jedna z divaček a myslím, že se týká hodně párů, které zároveň zařizují bydlení a zakládají rodinu. Banka posuzuje hlavně stabilitu příjmu, a jakmile se dozví, že je žadatelka těhotná, s příjmem z jejího zaměstnání už dál nepočítá.

Lenka proto doporučovala řešit hypotéku ideálně dřív, než je těhotenství na světě, případně úplně na jeho začátku, kdy se počítá normálně příjem obou partnerů. A pokud už je těhotenství pokročilé, radila počítat hypotéku rovnou realisticky, tedy s jedním trvajícím příjmem plus s částkou, kterou si rodina zvolí jako měsíční rodičovský příspěvek. Vyhnete se tím nepříjemnému překvapení uprostřed schvalování.

Proč banky nepočítají mateřskou tak, jak ji vidíte na účtu

Peněžitá pomoc v mateřství se počítá z průměru za posledních dvanáct měsíců, takže na účet často chodí částka, kterou žena od svého platu skoro nepozná. Banka ale počítá s tím, co bude následovat, tedy s rodičovským příspěvkem, a ten už je výrazně nižší. Pro pořádek dnešní čísla: celková částka rodičovského příspěvku je 350 000 korun, u dvou a více současně narozených dětí 700 000 korun, a měsíční výši si rodina volí sama.

Když nepotřebujete miliony, ale jeden pokoj

Tahle část mě zajímala nejvíc, protože se týká přesně těch, kdo předělávají jednu místnost. Lenka připomněla, že se nemusí jednat o milionové částky a že sto, dvě stě nebo tři sta tisíc jde řešit úvěrem ze stavebního spoření bez zástavy nemovitosti. Dnes jsou tyhle limity ještě volnější, protože jednotlivé stavební spořitelny nabízejí bez zajištění nemovitostí i podstatně vyšší částky, u některých v řádu milionů, takže se vyplatí ptát se konkrétně a porovnávat.

Nejčastější chyba: rozpočet jen na velké položky

Tohle je moje parketa a v rozhovoru jsme se na tom s Lenkou shodly. Do rozpočtu si každý napíše kuchyň, sedačku, podlahu a dveře, protože ty jsou vidět. Pak jsou ale položky, které vidět nejsou, a přesto z nich vyroste částka, u které zůstanete koukat.

Znáte to nejspíš i vy: jedete do hobbymarketu pro pár šroubků a odjíždíte s nákupem za deset tisíc. Spojovací materiál, hmoždinky, zarážky dveří, lišty, kliky, silikony, kotvení, drobná svítidla. U většího projektu se to nasčítá klidně do desítek tisíc korun. A protože se s tím dopředu nepočítalo, dopadne to tak, že rodina bydlí v hezky postaveném, ale nedodělaném interiéru pět nebo deset let, protože ty poslední peníze prostě došly.

Otázky, které si projděte, než půjdete do banky

1. Kolik peněz mi reálně chybí, včetně vybavení, dokončovacích prací a rezervy, ne jen na hrubou stavbu?
2. Doložím dnes vyšší příjem než v době, kdy mi banka hypotéku schvalovala?
3. Jak starý je odhad mojí nemovitosti a bude potřeba nový?
4. Plánujeme v nejbližších letech dítě, a pokud ano, unese rodina splátku na jeden příjem plus rodičovský příspěvek?
5. Nestačil by mi místo velké hypotéky menší úvěr ze stavebního spoření bez zástavy?
6. Mám v rozpočtu položku na drobný materiál, nebo se spoléhám, že to nějak vyjde?

Co si z toho odnést

Nejdražší na celém financování bývá nejistota. Sbíráme informace ze skupin, od známých a z internetu, a pak z nich stejně nedokážeme vybrat to, co nám v našem konkrétním případě pomůže. Lenka to v rozhovoru pojmenovala přesně a já to říkám u zařizování pořád dokola: nejrychlejší cesta vede přes profíka, který v tom oboru dělá roky, protože vám ušetří spoustu hodin dohledávání.

U rozpočtu na zařízení to platí úplně stejně. Pokud vám sedí, že si chcete svůj prostor navrhnout sami, ale s někým, kdo vás upozorní na díry v rozpočtu dřív, než do nich spadnete, je přesně pro tohle Akademie útulného domova, kde vedle návodů a videí máte i podporu designérky. Rozhodnutí, jestli do toho půjdete sami nebo s vedením, zůstává samozřejmě na vás.

Iva 💛

vaše praktická designérka